作者 | 利晋
编辑 | 苏淮
近日，市场消息传出，由蓝绿双城负责共建代售的广州增城悦峰项目（下称“广州悦峰”），将由中铁建接手，目前还未交接完毕。
对此，蓝绿双城方面回应源媒汇，称“根据投资人的要求，在完成保交楼重大任务后，公司正与投资人作友好洽商，在保证项目安全和业主利益的前提下，蓝绿双城将按照市场化法则作相应的安排。”
2021年11月，佳兆业发生债务实质性违约，随后开始处置深圳、广州项目获取流动资金。其中，由其全资持有的广州悦峰，被光大信托接管，后者引入蓝绿双城进行共建代售。
天眼查显示，广州悦峰项目公司为广州兆耀房地产开发有限公司，起初由佳兆业间接全资子公司广州业安持有，2021年3月光大信托、佳兆业合资公司进驻，2022年8月光大信托接手了广州业安所持股份。
由此，广州悦峰形成了一种复杂的股权结构：持有绝大部分股份的光大信托占据主导权、原开发商佳兆业保留小部分股权，蓝绿双城负责共建代售。
外界一度以为广州悦峰项目会迎来重生，但随着广州商品房市场持续下行，特别是增城、从化等非主城区受到冲击明显，项目去化较为缓慢。
市场因素之外，还有处于不同行业的三方，即资方、开发商、共建方，在面对销售市场严峻形势时，有着不同的经营策略和考量。而从广州悦峰的经历，可以窥见蓝绿双城“共建模式”迎来重大挑战。
作为国内最早开展代建业务的公司，蓝绿双城率先探索出独特的“代建2.0”模式——共建。但这几年，龙湖、旭辉、华润、金地 、招商、碧桂园等头部房企陆续入局代建行业，行业迅速由蓝海变成红海。其中，华润、旭辉等切入的，恰是蓝绿双城的核心业务——政府代建。
作为“代建元老”的蓝绿双城，该如何应对这次中场战事？
去化缓慢
实际上，广州悦峰尝试过加快去化。
2025年2月，广州悦峰发布了“破底价”宣传海报，内容包括现房任选、即买即交房、售价8字头。“8字头”即房价7999元/㎡，单价直接击穿所在板块最低价，差不多是周边楼盘房价的六、七折。
消息指出，广州悦峰方面因降价一事，被地方有关部门约谈。随后，房价回调到1万元/㎡；同时，开发商对外声明称，“个别低于正常价，是春节前项目工程方的工抵房，数量有限，为了快速回笼资金”。
图片截自广州悦峰公众号
彼时，广州住建局披露的数据显示，广州悦峰未售房源超过500套；如今，5个多月过去了，截至源媒汇发稿，项目已售房源1059套，未售441套，去化率为70.6%。
实现超70%的去化率，广州悦峰花了4年多时间，最早拿预售证时间为2021年4月；最近一次拿证是2023年1月，即6栋、8栋合计384套房源，目前去化率为40.9%。
截图来源于广州住健局官网
结合广州中原地产、中指研究院统计等多家机构数据，2021年至2025年上半年，广州市增城区新房供应均价分别为2.07万元、1.95万元、1.78万元、1.59万元和1.2万元/㎡。按此计算，增城整体市场房价跌幅达42%。
广州悦峰2020年12月对外吹风价为2万元/㎡，2025年6月均价跌至1万元/㎡。面对快速下行市场，广州悦峰也在积极推出优惠举措，但未能抵抗行业下行趋势。
首期销售缓慢，影响了广州悦峰二、三期项目的滚动开发。资料显示，广州悦峰占地170亩，总建筑面积约48万㎡，分三期开发，其中一期22万㎡。
卖不掉的房源，就会面临库存压力，在下行市场就会不断导致利润亏损和资产减值。作为项目资方的光大信托，更加清楚去化艰难、库存积压的代价。
对此，蓝绿双城方面向源媒汇表示，“当前的市场局面，包括广州市增城区的市场仍在止跌回稳的过程中，基于区块多个存量项目的同质化竞争，今年年初提议投资人在春节前后推出部分特价房，以拉动节日销售，起到一定的作用。”
“广州悦峰是公司‘变量共建’的其中一个项目，当然我们很重视。当下的前提是尊重市场化规则，用专业能力来说话，尽全力帮助金融机构等投资人减损减亏。”蓝绿双城科技集团有限公司董事会办公室主任冯鑫强补充道。
佳兆业出险之后，广州悦峰一度全面停工，被光大信托接管，后者引入蓝绿双城进行共建代售。蓝绿双城迅速派驻项目团队，短时间内复工复产，广州悦峰也从烂尾停工完成保交付。
只不过，广州悦峰再度迎来变数——中铁建即将接手二、三期项目。
源媒汇查询获悉，中铁房地产集团华南有限公司成功中标广州悦峰二、三期项目，项目委托管理服务费率2%，二期、三期目标成本对赌报价总建筑面积单方成本分别为3398元、3408元/㎡。
图片截自中国招标投资公共服务平台
这并非蓝绿双城第一次被传退出共建项目。
重大挑战
2025年1月，江苏绿阳交投集团、盐城都市集团、蓝绿双城联合拿下江苏盐城南中沟北、开放大道东侧地块，项目公司为盐城市交投都市开发投资有限公司（下称“交投都市”），成交价约6.55亿元。
按照规划，上述项目总建设用地面积8.72万㎡，其中，首期开发住宅及配套15万㎡，后期根据市场情况实行滚动开发，项目估算价超10亿元。
5月，市场消息传出，因规划问题，蓝绿双城将退出上述项目，由悦达地产接手。对此，蓝绿双城方面表示，“坚持市场化原则和优质项目评判标准作为城市选择、项目投资的衡量标准，并以此来决策和取舍相应的工作安排。”
天眼查显示，交投都市成立于2025年3月，注册资本2000万元。目前，蓝绿双城间接全资子公司仍持有交投都市5%股份。
图片截自天眼查
接连被传退出相关项目，意味着蓝绿双城的共建模式正面临重大挑战。
早在2018年，被称为“代建第一人”的曹舟南二次创业，成立了蓝绿双城，继续聚焦代建业务，并在一年后推出代建2.0版本——“共建”。
所谓共建模式，包括城市共建、变量共建、委托共建、投资共建、全产业链共建。
其中，城市共建，即国民混合、轻重结合的模式，依靠国有企业投融资能力、属地城市规划、开发建设计划等，蓝绿双城提供建设、销售、运营等服务；变量共建，则面向不良纾困市场，服务于有需要的金融机构、投资人。
在蓝绿双城方面看来，有别于传统代建业务，代建方承担施工建设或代售服务，是一种合约关系。共建则是公司参投“重资产”，即与委托方共同成立合资公司、代建方持有部分股权，进而形成“共建”的合作关系。
“（代建与共建）存在非常大的差别，是代际差异，”冯鑫强认为，“以品牌输出、管理输出为主要特征的代建模式，主要面向存量土地市场”。
由代建升级而来的共建，核心则在于代建方与委托方站在同一战线。这种模式类似于小股操盘。不过，冯鑫强否认了这一观点。
蓝绿双城方面向源媒汇介绍，“至今，变量共建领域研判过的项目超1000个，切转合作的项目40余个。”另据天眼查招标信息显示，蓝绿双城中标35个项目，采购方主要为地方城投、地方国资建设平台以及个别信托机构。
前述提及，代建主要负责规划、建设，共建会有部分重资产投入。这就会衍生另一个问题：资金沉淀。也就是广州悦峰的经历，销售去化缓慢导致库存积压，而面临资产减值和投资亏损。
对此，蓝绿双城方面认为，“市场下行、存量去化难度大，是共性问题，是每一种模式都需要认真面对的。特别是对于不良纾困项目，债务化解、投资回收、规划方案、施工计划、支付资金需求、交付时点等都是刚性，而品质建设、销售去化是能够努力的方面。”
项目资金来源，蓝绿双城很早做了规划，一方面，在公司成立之初，设立了多家员工合伙平台，以及引入杭州双鹏实业、浙江加利利电子科技集团等外部投资人；另一方面，引入五矿信托、光大信托等战略投资人。
只不过，房地产行业进入下行周期后，信托机构纷纷清退或收紧房地产相关业务。
而这也是蓝绿双城内部面临的重大挑战之一。
中场战事
于是，蓝绿双城的项目获取，更加侧重于市场招投标。
前述提及，蓝绿双城至今中标的35个项目中，主要获取时间在2023年、2024年，其中2024年占比超过65.4%。
2022年以来，房地产行业呈现“国进民退”的趋势，特别是一些地方城投公司、开发建设平台纷纷进场“兜底”。但其实，这些公司很多缺乏规模化房地产开发、销售经验或资质，加上建安工程、基础设施类项目需求不减，代建行业进入快速发展阶段。
根据中指研究院统计数据，2022年至2024年，房地产代建新签约项目规划建筑面积分别为11,073万㎡、17,312万㎡和16,500万㎡。同时，市场集中度持续保持高位，前五企业市场份额占比分别为58.6%、49.8%和54%。
图片来源于中指研究院
房企争相涌入，代建市场也由蓝海变成了红海。甚至代建行业已经呈现“价格内卷”的局面。
“受不参与项目股权投资、项目所有风险仍归集于投资人、房地产项目定位不可逆、代建团队参差不齐等代建模式本身的限制。代建市场已经进入红海竞争，部分呈现费率骤降、保底虚增、业绩虚报等恶性竞争。”冯鑫强指出。
根据中指研究院报告显示，2025年上半年，典型代建企业代建项目管理费率在1%-3%的项目占比为81.7%，较上年底增加了4.6个百分点。近年来，随着代建企业竞争加剧，代建管理费率持续压缩，预计该趋势未来还将延续。
在头部阵营中，蓝绿双城遇到了劲敌。
其中，华润旗下润地建管依靠政府资源，在政府代建领域发展迅猛；旭辉建管紧随其后，快速跟上具有先发优势的绿城管理、蓝城集团；龙湖龙智造代建模式类似于“共建”，与股东、委托方共赢，也实现了签约规模的突破。
蓝绿双城的市场份额正在被吞噬。综合2023年至2025年上半年中指研究院披露数据，蓝绿双城新签约代建规模分别为1036万㎡、906万㎡和205万㎡，排名分别为第4位、第6位和第19位。
一直被视为“代建前5强”的蓝绿双城，新签约规模排名逐渐靠后。
不过，蓝绿双城方面依然认为，共建模式更优于待建，“代建的特征是品牌输出、管理输出。对于官宣暴雷的房企来说，品牌即信誉，一旦暴雷，多年积累的品牌信誉即刻归零；历经多年的化债、纾困，其内部管理链和外部供应链是否还具备当初的状况，值得各委托方细致考量。”
蓝绿双城董事长曹舟南曾表示，共建既要算土地出让、开发建设、共建操盘的大账，更要算土地流转、好房子适配、房地产市场平稳健康发展的大账。所以，要留在房地产的下半场，必须是全能型选手。
蓝绿双城能否打赢代建这场“中场战事”，依然是一个悬念。
