01
学区房的天，要破防了？
即将在9月15日实施的《住房租赁条例》，最近一周在网上掀起了舆论热议。
舆论聚焦的热点有两个，一个是要开征房东税，一个是学区房的天要塌了。
本号首先亮出鲜明的观点，这两个说法都是扯淡。
关于房东税，其实早就有。
个税法在1993年进行了一次修订，其中明确：1994年1月1日起，房屋出租收益需同步缴纳房产税和个人所得税。
换句话说，个人对外出租房屋需要缴纳多种税费，是从1994年1月1日就非常明确的了，而且很多租户一直在交。
9月15日即将要实施的《住房租赁条例》，一方面是再次明确，另一方面则是规范化。在新的“条例”中，要求：
出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。
说白了就是给房东税堵漏洞，避免房东暗箱操作而已。
至于学区房的天要塌了，就纯属无稽之谈。
我看到某自媒体煞有介事地说，新的“住房租赁条例”明确，租房者子女可按规定就近入学，享受与 购 房家 庭子女同等教育资源，包括进入公办学校就读。 这是头一 次以行政法规的形式确立了“租购同权”。
很多人以此判定，学区房的天要塌了。
有此判断的人，一是不懂历史，二是没有深入生活。
02
租购同权早就开始了
第一，“租购同权”早就开始了。
2017年7月17日，广州率先提出了“租购同权”。在其发布的《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，明确提出 “赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。
之后，住建部等九部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，加快住房租赁市场发展，并选定广州、深圳、南京等12个城市作为首批住房租赁试点城市，“租购同权”、“租购并举” 成为多地租赁新政关键词。
2017年10月，“租购并举”进入党的十九大报告。
2024年国务院发布《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》再次明确：
把握人口流动客观规律，推动相关公共服务随人走。各地区在动态调整基本公共服务配套标准时，要增加常住人口可享有的基本公共服务项目，按照常住人口规模优化基本公共服务设施布局。推进居住证与身份证功能衔接，健全以公民身份号码为标识、与居住年限相挂钩的非户籍人口基本公共服务提供机制，稳步实现基本公共服务由常住地供给、覆盖全部常住人口。
以公办学校为主将随迁子女纳入流入地义务教育保障范围，加大公办学校学位供给力度，持续提高随迁子女在公办学校就读比例。加快将随迁子女纳入流入地中等职业教育、普惠性学前教育保障范围。优化区域教育资源配置，建立同人口变化相协调的基本公共教育服务供给机制。依据常住人口规模变化动态调整、统筹优化各地教师等人员力量。
一言以蔽之，就是要努力做到 非户籍人口和户籍人口的 公共服务同权享用，针对教育的精髓，仍是“租购同权”。
然而，这些试点城市在“租购同权”之后，房价并没有下跌，一路疯狂上涨，直到2021年才进入全面下跌状态。
其逻辑在于，“租购同权”中的“权”字该怎么理解。
这就是本号要强调的第二点。
第二，“租购同权”，同的是入学申请资格而已，并不是录取资格。
也就是说，在“租购同权”之下，同一小区的租客与业主的孩子，的确拥有相同的申请对应学校的资格，但录取资格天差地别，按照积分录取制度，依旧分成了三六九等。
以深圳来说，由于中小学教育资源极度紧张，非户籍人口在就读小学、中学时，具有天然的劣势。深圳的中小学教育资源，按照积分制度录取，首先倾斜给深圳户籍且有房的人。
非户籍、没房，在最底层。 小孩上中小学，以前 基本只能回老家。 或者读民办小学、初中，但面对中考时，非户籍人口的高中录取率比户籍人口低很多。
这几年，由于深圳每年巨额财政投向教育领域，建设了大量基础教育学位，大幅缓解了教育资源紧张等问题。但是以户籍和房产的积分标准，并没有改变。
比如今年深圳各类幼升小学校录取情况来看，龙华区最好的学校深圳高级中学（北校区）仅录取A1类，也即仅录取龙华区户籍、且购买了对口学区房的家庭。
龙华实验学校，也只录取A1类。
龙华中心小学仅录取到三类，非户籍、租房居民，根本无望。
看到这，你还相信学区房的天要塌了吗？
所以，如何做到户籍与非户籍录取资格同权，是个难题，需要时间，但需要多长时间，不知道。恐怕只有等到新生儿人口下跌到一定阶段，才能实现动态平衡。
03
学区房的雷，是教师轮岗与人口下降
2021年中国楼市进入全面调整以来，重点城市的天价学区房的确跌幅很大。
以北上广深来说。
2024年年初乐有家发布的深圳学区房价格报告显示
过去五年，深圳重点学区楼盘整体成交价格从高点时期的9.35万/平方米跌至如今的6.85万/平方米，跌幅26.7%。
深圳六大名校片区楼盘成交均价，从132490元/平方米，跌至100741元/平方米，下跌了24%。而且跌势依旧，很快会整体跌破10万+。
价格重创背后，是需求量的极速萎缩。
分区来看，去年各区成交量中，相较于高点时期 跌幅最大的是宝安区，成交量跌幅76.3%。其次是罗湖，下跌了70.8%。南山下跌了69.6%，龙岗下跌了59.6%，福田成交量下跌了55.8%，龙华下跌了51.9%。
各片区重点学区房成交均价方面，除了龙岗区，跌幅都在20%以上。
南山区均价从13.74万跌至10.72万，下跌了22%。福田区从12.49万跌至9.41万，下跌了24.7%。宝安区从9.9万跌至7.42万，下跌了25.1%。龙华区从7.95万跌至6.31万，下跌了20.6%。罗湖区从7.57万跌至5.96万，下跌了21.2%。
龙岗区从5.81万跌至4.72万，下跌了18.7%。
上面已经看到，深圳六大名校学区房的价格，已经从2021年高点的13万+跌至去年年末的10万+。
而2024上半年，深圳六大名校片区学区房价格跌至9.27万元，即将跌破9万元。
公众号“广州PLUS”2024年梳理的广州部分区域名校学区房过去一年的价格变化情况。
天河热门的学区房基本上都没逃过价格下跌的命运，部分小区近一年更是跌超10%。
龙口西小学学区房：协和新世界跌破了10万/平，跌幅达到13.2%，金鼎大厦也跌了11.2%。
华阳小学学区房：除了朝晖苑涨了3.5%之外，天文苑和恒达苑都下跌超过8%。
天府路小学学区房：叠翠台和环宇花园分别跌了10%、11.1%，隽园也跌了近1万/平。
海珠区，愉景雅苑成交价一年跌了7.9%。
荔湾区跌幅最大的两个小区怡福花园、芬芳小区，跌幅都在8%以上。
黄埔区所列举的几个热门学区房，过去一年跌幅基本都在10%以上，其中万科幸福誉一年跌幅接近20%。
南沙区的优山悦海，均价跌破了“2”，均价“1”字打头。时代云图、南沙湾御苑，一年跌幅都在10%以上。
北京方面， 2023年第一财经就发布过一篇针对北京学区房价格跳水的文章 《顶级学区房价格大滑坡，20万/平的“老破小”已成过去式》。文章介绍：
与北京排名前三的小学中关村三小对口的万柳书院小区，曾经拍出单价36万元/平方米的纪录，震惊全国。如今中关村三小对应的另一个小区蜂鸟家园，2023年年末，一套52平方米的开间成交总价回落至617万元，单价11.9万元/平方米，对比价格高点时的22.4万元/平方米，大约降了10万元每平方米。与中关村二小对口的五道口小区华清嘉园，高点时期挂牌价突破了16万元/平方米，成交价最高达到了14.5万元，如今成交价跌至11万至12万元/平方米。
上海方面，价格下跌最夸张的，则是位于浦东新区的仁恒河滨城二期，高点时期成交价2520万元，2024年5月份的成交价1465万元，这意味着高位接盘的人，跌没了一千万。
杭州、南京不外如是。
杭州耀江文鼎苑2024年成交了一套89平米的房子，单价4.8万。但2021年杭州房价巅峰时，文鼎苑成交单价一度高达12万。
有数据统计，比起2021年房价最高点，杭州大部分学区房降价幅度已超过30%，部分甚至接近40%。
时代财经去年发表了一篇关于南京学区房现状的文章《南京学区房降温，有小区单价从10万跌到5.3万左右》，其中披露：
1、对口金陵汇文小学和金陵汇文中学的清河新寓一村，7月成交了一套62.7平方米的两室户型，成交总价为233万元，成交单价3.7万元/平方米；而2021年成交的同户型，成交总价为570万元，单价为9.2万元/平方米。以此来看，三年间房价回调约六成。
2021年，该小区中间楼层房源的成交价约为10万元/平方米，40多平方米的房源的折合均价能到12万元/平方米，而现在中间楼层房源的成交单价普遍为5.2万元/平方米、5.3万元/平方米左右
2、赤壁路小学对应的龙吟广场一套48平方米的公寓式住宅，以76万元成交。附近的普通老小区的两房户型学区房，总价也仅需100多万元。王勉感受到，学区房价格较高峰期跌了一半，单量较2021年缩水一半。
3、2019至2021年，是南京学区房行情高峰。2021年迄今，房价约降了一半左右。
但这些天价学区房的泡沫破灭，不是“租购同权”引发的，“租购同权”要是能引发，2017年就该跌了。
这些天价学区房价格跳水的逻辑在于：
第一，跟随大环境下跌，这是主要原因。
第二，教师轮岗制度的威慑。
目前，全国已经有北京、上海、深圳、南京、常州、徐州、烟台、大连、无锡、合肥、西安、三亚合计12个城市官宣，开启教师轮岗。
教师轮岗的目的有两个，一是打破优质教育资源被名校垄断的局面，二是刺破天价学区房的泡沫。
天价学区房，不仅干扰房地产市场的价格，也对教育公平的原则进行了干扰。显然，在这种模式之下，好的学校，好的老师，永远只能是富裕家庭享用。于是，阶层愈发固化，寒门出贵子的事件，越来越少。
在这种背景下，打破僵局的教师轮岗制度应运而生。
教师轮岗规则制定最详实、执行最彻底的是北京。
早在2021年，北京率先在东城和密云两个区试点，当年年底就扩展到了6个区。2022年7月份，北京更是直接梭哈，全市16个区全面开展教师轮岗。
教师轮岗制度，是悬在天价学区房头顶上达摩克利斯之剑，是一个长期威胁。
北京提出， 凡是距离退休时间超过5年，并且在同一所学校任职满6年的正、副校长 原则上应进行交流轮岗； 凡是距离退休时间超过5年，并且在同一所学校连续工作6年及以上的公立学校在编教师， 原则上均应进行交流轮岗。
教师轮岗尽管在大多数城市的执行力度目前还不够，但其震慑作用还是很大，是造成学区房价格的一个因素，但不是主要因素，主要因素还是另外两个，也即大环境改变、人口趋势改变。
第三，新生儿下跌影响，已经延伸至小学。
我们的新生儿人口见顶于2016年，2017年开始减少。
按照3岁开始上幼儿园、6岁开始上小学来计算，2020年便是幼儿园人数开始减少之年，2023年便是小学生人数开始减少之年。
从国家统计局公布的数据来看，幼儿园人数减少从2021年开始，小学生人数减少从2024年开始，往后推迟了一年，大体不差。
2024年出生人口954万， 出生人口在龙年迎来了逆转，相较于2023年增加了52万人。
制图：城市财经；数据：国家统计局
少子化影响的第一站，就是幼儿园。
从历史数据来看，幼儿园在园人数在2020年就已经见顶，2021年幼儿园在园人数较之前减少了13.06万人，是多年来幼儿园在园人数首次减少。
2022年，在园人数加速减少，减少了177.66万人。2023年幼儿园在园人数减少了534.55万人，2024年减少了509万人。
制图：城市财经；数据：国家统计局
从数据可以看到，过往每年的增幅基本都是200万人左右，而如今减少幅度明显在加快，2023年和2024年幼儿园在园人数每年都减少了超500万人。
这与出生人口快速下滑，线性相关。
少子化影响的第二站，是小学。
过去几十年，虽然小学数量在城市化过程中不断减少，主要是农村小学生进入城镇学习，城市学校扩建，农村学校关闭带来的动态变化，但小学在校生数量一直增长。
制图：城市财经；数据：教育部
这种转变，终于发生在了2024年。
去年小学在校生人数较2023年减少了251.6万人，小学招生人数减少了261.3万人。
制图：城市财经；数据：国家统计局
事实上，小学在校生人数2022年也出现过收缩，但那一年情况和现在不同。
当时处在疫情期间，有很多跨境学童流失叠加部分家长为了子女安全采取了延迟入学策略。
到2023年疫情结束后，2023年小学在校生、招生、毕业生全面实现增长。
2024年小学在校生、招生人数同时减少，则是新生儿人口带来的影响，已经从幼儿园延伸到了小学。
按照时间推算， 到2030年出生人口减少带来的影响将延伸到初中，2033年将延伸到高中，2036年将延伸到大学。
所以说，租购同权对学区房构成利空，纯属无稽之谈。
要真正实现同权，不仅要同申请资格，还要同录取资格。要做到这一点，除非将教育资源与房产解绑，但这个威力太大了，是不可能的。
