作者 | 宝珠
编辑 | 江江
视觉 | 顾芗
在过去，物业是一门“躺赚”的生意。一栋住宅建好后，未来十年、二十年、三十年都可以向业主收取物业费。何况在房地产增量年代，小区只会越来越多，物业公司背靠开发商就能轻松乘风而起。
但现在风向变了，最先显现的信号就是“物业费大跳水”。
近一年来，一场物业降价潮席卷了全国多地。根据克而瑞物管发布的《2024年中国物业行业年度盘点报告》，去年，重庆、银川、青岛和武汉4座城市的百余个项目，实现了物业费下调，降幅在20%—35%之间。柳州甚至出现了“0物业费小区”，而免费条件是物业公司与小区续签合同。
去年，重庆、银川、青岛和武汉4座城市的百余个项目，实现了物业费下调，降幅在20%—35%之间/图源：克而瑞物管
最戏剧性的是，宁波一小区物业在2025年6月到9月启动了燃脂挑战，业主每减重1斤就能抵30元物业费。据宁波晚报报道，有业主已减重13斤，在今年获得了390元的物业费减免。
今年开始，越来越多地区还出台了空置房物业费减免政策。
“房子空置6个月，物业费可以打7折”，镇江市规定，从2025年2月1日起，镇江市区住宅连续空置6个月以上的，物业费最多收取收费标准的70%。此外，无锡、长沙、扬州等城市也陆续宣布了空置房物业费打折，甘肃省兰州新区则将这个数字降到了“5折”。
所谓“天下苦物业费久矣”，这一轮的物业降价潮，背后有政府的推动，有业主权利的觉醒，同时也是房地产进入存量市场后供需关系改变的必然结果。
不过盐财经注意到，在降价潮中，一些物业公司选择跟进，一些则选择了“撂挑子”。就在近期，由于物业费下调超4成，万科物业就发布了退场公告——“大幅降价导致企业无法运行”，万科宣布将于2025年10月31日前退出湖北鄂州华彩城小区的物业管理。
关于万科华彩城物业服务退场的公告
对于不少小区而言，业主与物业漫长而曲折的博弈才刚刚开始。
业主与物业的“战争”
如果你是一位业主群的群聊成员，可能会发现物业与业主之间的“争吵”几乎每天都在上演。
小区里的流浪猫挠了小孩、住宅外墙掉了两块瓷砖、门口卖糕点的小贩拉低了小区档次、晒在外面的地毯不知为何不见了……物业管家每天面对的状况层出不穷，但业主也不省心，他们想要维护居住环境的舒适，保证小区的格调，最重要的是，要看到每个月的物业费“价有所值”。
业主交物业费，就要看到每个月的物业费“价有所值”
居住在山东某四线城市的张卫国，为此没有少操心。过去，他住在工作单位分配的福利房，物业费只有0.6元/平方米/月。几年前，他在市区买下一套改善型住房，小区硬件与景观都不错，有连廊、台阶与水池，物业费为1.5元/平方米/月。
不过，当张卫国住进新小区后，却发现这里的物业处处“缺钱”：一到晚上10点，小区里的所有照明都会准时关闭；收楼两年了，单元门的门禁系统还没有装好，只能当个摆设；有业主的装修押金几个月过去都没退，业主只好打12345（政务服务便民热线）投诉。
小区的物业与开发商属于高度绑定关系，业主们纷纷猜测：“房子不好卖了，它（物业）的资金肯定紧张。”
房企向物业公司“抽血”是行业下行期的典型现象。2021年，世茂股份将旗下的物管相关业务出售给世茂服务，对价16.535亿元。世茂股份与世茂服务同属于世茂集团，这一操作被业界解读为世茂的物业板块向房地产板块补充现金流。
上海世茂股份有限公司关于公司向关联方转让资产的关联交易的公告
所有的投诉最终转到了社区居委会。前年冬天，在社区安排下，物业、业主、社区曾开展三方会谈，物业当时作出了承诺，但如今依旧没有兑现。业主再跑去找社区，社区换了新主任，对方表示，会再帮忙、再组织、再协调一下。
三四线城市的大量居民原本就有自住房，在张卫国的小区，很多业主买房是提前给子女婚房做打算，这导致小区整体入住率不高。前两年冬天，由于入住率未能达到30%，小区里暖气都未能供应。一些业主在短视频平台上维权，但张卫国并不支持，认为这样做不利于小区名声，可能会影响房价保值。
当业主与物业产生矛盾，通常会发现业主本身不是铁板一块。他们中的一些人理智，一些人情绪化，一些人想把事情闹大，一些人倾向于私底下协商，一些人奋力维权，一些人消极妥协。
业主的心态也是复杂和微妙的。在一个集体里，不患寡而患不均。张卫国注意到，小区里拒交物业费的业主变多了，这是一种恶性循环，一旦开始有人不交物业费，就会有其他业主认为“我交了物业费也不能享受到好服务，人家不交物业费也没事”，如此一来，不交物业费的人就越来越多。
自1981年我国成立第一家物业管理公司起，经过40多年的发展，到现在，物业费与物业水平“质价不符”，仍是千千万万业主们最头疼的情况。
但更令人头疼的是，大部分业主对提升物业质量无计可施。因此，今天，他们的诉求集中到了一点：降低物业费。
“把物业费打下来”
“每月交着一级标准的物业费，换来的却是让人糟心的物业服务。”今年7月，在华南某城市的一个小区的物委会，启动了物业费重新议价程序。盐财经记者看到小区物委会的公众号文章显示，在前期业主群的摸底调查中，超过70%的业主支持物业费下调。
根据该市推出的五级政策指导价，该小区的物业费是最高一级，为2.8元/平方米/月。但小区业主认为收费与服务并不匹配，他们列举出了诸多问题：电梯三天两头坏、走道垃圾一个月不见打扫一次、花草不养护、地下车库气味难闻等等。
不少网友在社媒上发布物业投诉相关内容
物委会在小区内号召业主绑定当地的物业管理系统，对下调物业费进行表决。当地住建局为市民开发了一个线上的物业管理系统，这是业主们的共同决策工具，通过绑定系统，业主可以进行业主大会电子投票服务，用于选举业主委员会、物业费调整等等。
盐财经了解到，该小区是该市市郊的一个大型刚需楼盘，距离地铁口仅百米，有不少业主是在主城区工作的年轻白领。由于是新开发的优质小区，小区房价要高于附近的其他小区，但受到市场环境影响，近期成交价相比开盘价大幅下跌，几近腰斩。
这不是孤例。
房产贬值，再遇到不满意的物业服务，业主对降低物业费的诉求就更加强烈。 盐财经记者在其他业主群注意到，部分业主发着致电12345的投诉模版，试图通过大量的投诉把物业费“打下来”。
2024中国物业服务满意度研究报告
“物业费降价”的话题始于去年，事实上，多地政府早已进一步规范了物业费收费标准。
比如，重庆市在2024年2月发布了《重庆市政府定价的经营服务性收费目录清单（2024年版）》，将住房物业管理费分为四个等级，其中中心城区的有电梯住宅物业费为1元—1.90元/平方米/月，无电梯住宅物业费为0.60元—1.35元/平方米/月，超四级物业服务收费实行市场调节价。
来源：重庆市发改委网站
再比如，青岛还要求超出政府指导价的小区调整物业费。2024年5月，青岛市城阳区住建局发布《关于对普通住宅前期物业费收费超出政府指导价进行自查整改的通知》，要求物企自查整改。
现实中也确实有越来越多小区成功实现物业费下调。根据公开数据，今年佛山市就有17家“碧桂园服务”管理的小区，物业费从2.8元/平方米/月，统一下调至1.98元/平方米/月，下调幅度为29.3%。
令人意外的是，目前，全国新开工住宅面积已经连续多年下跌，从2020年的约16.4亿平方米下跌至2024年的5.37亿平方米，与之相对的是，物企数量还在不断增长。
从理论上说，房地产进入存量市场后，物业公司竞争加剧，物业服务的供需关系会向业主倾斜，业主将获得更多选择权与议价权。不过，在房地产下行的大背景中，有的物企却先熬不住了。
来源：《2024年住宅物业服务满意度调研问卷》、克而瑞物管整理
今年6月，在湖北，中海物业表示退出鄂州双创之星小区物业管理。公告称，小区入住率低，欠缴物业服务费户数比例高，导致企业长期亏损，且垫资持续增长，无力继续维持垫资运营。而此前根据媒体报道，双创之星在交付之初，就存在小区公区楼道宽度缩水、墙面未贴砖等问题，引发业主不满导致物业费收缴率断崖式下降。
降物业费不是最终目的
此轮物业降价潮中，有小区淘汰了服务水平不佳的物企或者争取到了合理的物业费，但也有一部分小区“玩脱了”，业主提出的诉求令物业公司难以为继，最终撒手而去。
就像今年4月，杭州万固珺府小区与滨江物业展开谈判，要求将物业费从2.8元/平米/月降低到2.2元/平米/月，但滨江物业表示2.2元的物业费注定无法维持现有的服务品质。随后，滨江物业正式从该小区撤场。
到了今年7月，出现“物业真空”的万固珺府公开招标征聘物业，但因为竞选单位不足3家而流标。
2025年7月，万固珺府公开招标征聘物业，但因为竞选单位不足3家而流标
已正式宣布退出鄂州华彩城的万科物业在2025年7月31日的公告中表示，截至2025年人力最低基本工资已经翻倍，小区能耗、物料消耗、外包成本等每年都在逐步递增，大幅降价导致企业无法运行。而按照鄂州市规定，物业服务企业不得收取超出物业收费等级标准的前期物业服务费，意味着该小区物业费要从原来约定的2.5元/平方米/月下降到1.4元/平方米/月。也就是说，万科在该小区的物业费下调了44%。
业主的不满随处可见，物业公司却也在承压。中指云发布的《2025年中国物业服务上市公司TOP10研究报告》显示，2024年物业服务上市公司营业收入均值为45.97亿元，同比增长4.01%，营收增速首次低于10%。
尽管头部物企规模仍在扩大，但管理面积增速已经放缓。同时，2024年上市物企净利润均值为1.91亿元，同比下降20.20%。
“增收不增利”是行业的普遍现象。以营收规模最大的碧桂园服务为例，从2020年到2024年，碧桂园服务的营收分别为156亿、288.4亿、413.7亿、426.1亿、439.9亿，而归母净利润的情况分别为26.86亿、40.33亿、19.43亿、2.92亿和18.08亿。
中指研究院的报告指出，物企利润率降低的原因有多方面。
一是整理利润回归物业管理主业，高毛利业务减少，非业主增值服务在近两年显著且持续性收缩。
二是受关联方影响坏账风险加大，应收账款计提减值准备增加，商誉减值准备的计提等都对利润率产生了负面影响。
基础物业费仍然是物企收入的大头。以保利物业为例，2024年年报显示，物业管理服务在公司收入中占比达71.4%。物业管理服务的毛利率为14.33%，而毛利率更高的非业主增值服务（16.02%）和社区增值服务（36.82%），在收入中占比较小，分别为12%和16.6%。
2024年年报显示，物业管理服务在公司收入中占比达71.4%
躺着数钱的日子已经一去不复返了，市场的变化会倒逼物企作出改变，提升服务质量。中指研究院发布的《2025中国物业服务满意度研究报告》显示，从2021年到2025年，物业服务满意度行业均值呈现波动下行态势，从78.1分下降到72.9分，物业服务满意度已成为衡量企业核心竞争力的关键指标。
2021年开始，物业服务满意度行业均值呈现波动下行态势/图源：中指数据、克而瑞——物业满意度
在张卫国看来，和以前住的老小区相比，新小区只是多了几位管家，物业水平却不见得提高——“管家只做协调服务，搞个小活动，好像就是高档小区了，其实这算什么高档小区？”
物业在小区举办的节日活动消耗了经费，但对张卫国来说并不需要。在他的设想里，物业举办活动前应该经过业主讨论同意，这样才能真正办出大伙儿都能参与、有价值的活动。
物业和业主如何实现双赢？质量与效益要如何实现平衡？在业内，新的物业定价机制正在被探索。
有头部物企提出了“弹性定价”机制，梳理出508项作业清单，其中158项为必须基础服务，业主可以在另外350项服务中进行选择，再根据选择情况计算物业管理费用。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉盐财经，降低物业费是最后一步棋，关键是在物业服务企业进驻前，就把物业服务的内容进行分类、列表，并将服务内容价值量化，从而衡量出合理的物业费价格水平。
相信，对于绝大多数业主而言，降低物业费并不是最终目的，他们希望的是获得“质价相符”的物业服务，一味降低物业费，本身并不利于居住环境的维护。
“一方面，（要）从明确的服务边界和内容基础上督促物业企业履职尽责；另一方面，也避免基于‘民粹化’的情绪表达，多数业主被少数业主绑架，导致物业费下降幅度比较大，超过了物业企业能够承受的范围，最终导致物业服务每况愈下或者退出该小区，这损害的是全体业主的利益。”李宇嘉表示。
